财政部、国家税务总局发布财税〔2016〕140号文件，扩大了房地产开发企业一般纳税人可扣除土地价款的范围，解决了旧改项目中发生的大量拆迁补偿费抵扣问题，为房企减轻了税负。金地集团财务部助理总税务师胡晓玲难掩内心的激动：“这个政策就像过年收到的大红包！”
　　
　　抵扣范围放宽 改建工程最受益
　　
　　金地集团是一家总部位于深圳的大型上市房企，主要业务包括住宅开发与销售、商用地产开发与销售及持有运营、物业服务等，2016年累计实现销售金额1006.3亿元。
　　
　　“《财政部、国家税务总局关于明确金融、地产开发、教育辅助服务等增值税政策的通知》（财税〔2016〕140号）一发布，我就感觉心中的石头终于落下了。”胡晓玲说：“2016年5月，全面推开营改增试点后，我们一直在关注后续的配套政策，特别是涉及房地产开发的政策，我们最关切的就是税负能否实现下降。”
　　
　　与《财政部、国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）相比，财税〔2016〕140号文件第七条明确了房地产开发企业向政府部门支付的土地价款，包括土地受让人向政府部门支付的征地和拆迁补偿费用、土地前期开发费用和土地出让收益等，这就意味着房地产开发企业在缴纳增值税前可以扣除的范围扩大了。
　　
　　胡晓玲介绍：“以金地集团在北京一个项目为例。该项目是在2016年5月1日以后取得的施工许可证，应适用一般计税方法计税。该项目土地成本22.1亿元，其中拆迁补偿费6.38亿元。按以前的规定，拆迁补偿费在计算增值税时不能在销售额中扣除。财税〔2016〕140号文件发布后，公司支付的拆迁补偿费允许扣除，这样就可以少缴纳增值税6323万元。”
　　
　　深圳市心海腾楗投资发展有限公司为房地产开发企业项目公司。该公司目前的心海城项目是近期深圳市坪山区热门的房地产项目，建成之后将是集住宅、商业、金融于一身的城市综合运营体，不仅将大大改善坪山区的城市面貌和市民生活居住环境，也将为地区经济发展注入新的活力。该项目共分三期开发，总占地11.7万平方米，总建筑面积60万平方米。项目一期尚未完工，2016年9月底开始预售，截至2016年12月，预缴增值税2006.11万元。
　　
　　根据国家税务总局2016年第18号公告和财税〔2016〕36号文件规定，房地产开发企业中一般纳税人销售自行开发的房地产项目时（选择简易计税方法的房地产项目除外），能从销售额中扣除的只有土地价款。而对于旧改项目来讲，拆迁款占了很大比例的土地成本，如果这块不能扣除，对房企的税负影响很大。
　　
　　心海腾楗投资发展有限公司财务负责人喻赛男介绍：“房地产企业在旧改项目中会发生大量的拆迁补偿费，这些费用既不能取得增值税专用发票，也无法取得财政票据，从而无法增加进项税额或者抵减销售额，会导致企业税负不合理增加。我公司心海城二期三期新项目，都会涉及数亿元的拆迁补偿款。”
　　
　　深圳市深业泰然（股份）有限公司财务人员晏华介绍，深业泰然负责统筹开发的车公庙片区是深圳市企业聚集、旧城改造项目众多的地区之一，公司在该片区旧改项目单拆迁补偿费一项就高达10亿元，根据财税〔2016〕140号文件规定，公司增加扣除金额近10亿元，将为企业减少增值税约9910万元。
　　
　　坪山区国税局税源管理一科副科长周金根表示：“房地产业是营改增重要行业之一，特别是营改增全面试点之后，所有企业新增不动产所含增值税进项税额都纳入抵扣范围，对于一线城市的楼市有着积极的影响。坪山区主要的房地产开发项目都是旧改工程，做好旧改工程的涉税服务对于巩固营改增全面扩围工作成果具有重大意义。”
　　
　　周金根介绍，财税〔2016〕140号文件发布后，房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目（选择简易计税方法的房地产项目除外），在取得土地时向其他单位或个人支付的拆迁补偿费用也允许在计算销售额时扣除，包括土地受让人向政府部门支付的征地和拆迁补偿费用、土地前期开发费用和土地出让收益等。不能取得财政票据的拆迁补偿费，取得税务局认可的真实的证明材料也可以在销售额中扣除。举个例子，假设土地成本是22200万元（含拆迁补偿是11100万元），拆迁补偿能抵扣，则企业少缴纳增值税1100万元。
　　
　　母公司拿地 项目公司开发可扣除土地价款
　　
　　在房地产开发中，母公司拿地，项目公司开发是普遍做法。财税〔2016〕140号文件发布前，土地价款如何扣除是这种运作模式面临的很大挑战。
　　
　　“记得2009年的时候，财务经理让我算一下母公司前段时间刚拍下的一块地，放到新成立的项目公司开发，如果平价转让怎么缴税。我粗略算了一下，平价转让要缴3%契税，两个公司各缴印花税0.05%，仅这两项就要缴土地价款3.1%的税费，可不是一个小数字。”深圳市泰富华澜湾置业有限公司奥园·翡翠东湾花园项目财务负责人邹敏说，财税〔2016〕140号文件发布后，明确母公司拍下的土地直接签个补充协议给全资子公司开发，就可以扣除土地价款等费用，避免了以前转让所产生的中间税费。
　　
　　胡晓玲介绍，财税〔2016〕140号文件第八条规定了房地产项目公司扣除土地价款等费用的三个条件：（一）房地产开发企业、项目公司、政府部门三方签订变更协议或补充合同，将土地受让人变更为项目公司；（二）政府部门出让土地的用途、规划等条件不变的情况下，签署变更协议或补充合同时，土地价款总额不变；（三）项目公司的全部股权由受让土地的房地产开发企业持有。房地产开发公司在项目所在地成立项目公司进行开发是目前市场上比较普遍的情况，但是这样一来就会出现参与拍地主体和开发主体不一致，缴纳资金的主体不一致等问题，让企业在扣除这部分费用时存在着税务风险。现在放宽了之前必须“谁付款、谁扣除”的限制，尊重经济实质，不拘泥于外在形式，解决了项目公司扣除土地价款时扣除凭证上的单位名称不一致问题。
　　
　　坪山区国税局税源管理一科曾流民告诉记者：“营改增之后，土地出让金可以从销售额出扣除，对于房地产业也是一大利好。营改增之前，土地成本一直是一、二线城市房地产项目中最大的单项成本，这一政策出台后，基本确保了一、二线城市房地产行业整体不加税。比如，房价每平方米3万元，土地成本1.5万元，计算增值税销项税额就是0.15万元〔（3-1.5）÷1.11×11%〕，在不加上其他抵扣的情况下，税负已经降到了5%，与营业税环境下持平。加上其他抵扣后，企业税负将大大降低。”
　　
　　邹敏感慨道：“2016年主要一线城市新建住宅价格同比涨幅约28%，面对疯涨的房地产市场，各地政府出台了严厉的调控措施。作为一个在地产行业将近10年的从业人员，见证过房价的疯狂，房价的寒冬，更希望看到行业健康发展，不愿见到疯狂的市场。”
　　
　　坪山区国税局副局长黄琦表示：“最近几年，国家一直在践行为企业减负的口号，税收不再一味做加法，而是主动做减法，这种实实在在的让利于民，必将使企业更有竞争力。”
　　
　　房地产涉税风险多 早做功课防患于未然
　　
　　房地产项目开发周期较长、经营环节繁杂、涉及的金额也特别巨大，这就形成了房地产业税收问题面临“三多”：税收专项检查多、涉及税种多、涉税风险多。其中，如何有效防范涉税风险，是做好房地产业管理的重中之重，也是保障地产开发有序推进的基本要求。
　　
　　对于现阶段既有简易计税老项目又有新项目的房地产公司，对财税政策还存在着一些疑问。
　　
　　营改增全面扩围之前，根据营业税暂行条例的规定，房地产开发企业对动迁居民建造的回迁楼属于营业税征税范围，应按销售不动产税目征收营业税，计税依据为销售同类不动产的市场价格。在营改增全面扩围之后，对回迁楼的处理未作规定，就造成了两个疑问：一是回迁房是否属于增值税征税范围，是否视同销售？二是如果视同销售，回迁房销售价格确定依据是什么？特别是第二点，对旧改房产项目来说至关重要，如果也类同于营业税相关规定，计税依据为销售同类不动产的市场价格，无疑营改增后11%的税率将增大旧改房地产企的税负率，违背了确保所有行业税负只减不增的初衷。
　　
　　财税〔2016〕140号文件中规定的扣除拆迁补偿费用时，应提供拆迁协议、拆迁双方支付和取得拆迁补偿费用凭证等，凭证包含的内容还需进一步明确，是否包括被拆迁人出具的收据、银行回单等。从现阶段来说提供被拆迁人出具的收据有些困难，被拆迁人有些已经移居香港，有些年纪相当之大，每支付一笔安置费补偿需要对方开具收据，对于房地产企业来说收集有困难。
　　
　　对此，周金根解释道：回迁房属于增值税征税范围，应当视同销售，销售价格的确定依据财税〔2016〕36号文件附件一第四十四条规定执行，如果国家税务总局有进一步明确，就按照明确后的文件执行。对于回迁房中的“老项目”，纳税人可以选择简易征收方式，征收率为5%；对于“新项目”，税率虽然为11%，但纳税人可以抵扣进项税额，以及销售额可以扣除土地价款和拆迁补偿费用。所以，无论是“老项目”还是“新项目”，实际税负比缴营业税时都有下降的。另外，拆迁补偿费用作为一个差额扣除项目，为防止弄虚作假，纳税人提供必要的扣除凭证供税务部门审核是必要的，纳税人应予理解，税务机关更应该严格遵照执行，帮助纳税人避免非主观的涉税违法。
　　
　　坪山区国税局局长李栋向记者介绍：“房地产业作为国民经济的重要产业，做好房地产业的风险管理就是对国家经济发展最直接的贡献。依托国税、地税征管体制改革平台，我们希望在标准化建设、规范化管理、协同化执法上建成‘三位一体’的风控新模式，快速提升业务能力，攻克痛点难点，为地区房地产企业营造一个良好的发展环境。”